Adam Greguš: Koupit nemovitosti jen abyste něco koupili? Hloupost, hledejte tu, která odpovídá své ceně

Má smysl brát si hypotéku, když máte peníze v hotovosti? Jak může váš věk, úroková sazba nebo touha založit rodinu ovlivnit vaši hypotéku? A jak poznat, že nekupujete nadhodnocenou nemovitost, nebo jste podlehli kouzlu FOMO? To a více jsme probrali s naším hlavním ekonomem Adamem Gregušem.

 

Jak poznám, že je pro mě vhodný čas na hypotéku?

Poznáte to tak, když máte odpovídající příjem, který i kdyby výrazně poklesl z důvodu změny práce nebo odchodu partnera/ky na MD/RD, vám bezpečně umožní splácet své závazky. Dále pokud máte dostatečnou akontaci a především odpovídající a kvalitní nemovitost ke koupi.

 

Nemovitost vhodnou ke koupi?

Je více než vhodné kupovat nemovitost, na hypotéku zejména, která odpovídá své ceně a nekupovat nemovitost, jen aby člověk něco koupil. Nezapomeňme na to, že banka si nechává ocenit nemovitost, na kterou vám poskytne peníze a může se stát, že budete věnovat spoustu času nákupu nemovitosti, který ani nedopadne.

 

Má smysl brát si hypotéku, když mám možnost koupit nemovitost za hotové?

Nejprve si sami řekněte, jaký máte vztah k dluhu, respektive k představě dluh mít, a jak jste ve svém životě flexibilní. Prodat byt spolu s hypotékou nebo předčasně vypovědět hypotéku a byt prodat, to není problém, a proto není potřeba mít vrásky z toho být zatížen dluhem. Pro někoho to ovšem může být příčinou pocitu nesvobody a extrémního závazku, kdy dluhu podřídí většinu rozhodování o svém životě.

 

Takže z toho mohu i něco vytěžit?

Pakliže jste ochotni se adekvátně zadlužit, ušetřené peníze můžete investovat a vydělat na nich. A to je to – kdo ví, kam a jak investovat a jaké jsou příležitosti. Základní finanční poučka zní, že pokud si půjčuji za levnější peníze, než za kolik investuji, má smysl na nákup použít hypotéku. V případě, že si ve světě financí, dluhu a investic nejste jisti, obraťte se na rodinu, známé nebo finanční/ho poradkyni/dce a nechte si poradit.

 

Jaký vliv má aktuální úroková sazba na rozhodnutí o hypotéce?

Naprosto zásadní, protože budete úvěr splácet dlouho, třeba až 30 let. A o co déle si půjčujete, o to jsou zaplacené úroky a tím pádem i splátka hypotéky vyšší. Například při půjčeném milionu s 30letou splatností dělá procentní bod na úrokové sazbě rozdíl na splátce téměř 600 korun. Pokud byste refinancovali milionový úvěr z 2 % na 5 %, pak rozdíl v měsíční splátce činí skoro 1700 korun. Proto doporučuji si dělat finanční plán a spočítat si, jaký dopad by na mě nebo mou rodinu mělo to, kdyby se výrazně zvýšily úroky vzhledem k předpokládaným příjmům.

 

A co když plánuji založit rodinu? Mám si hypotéku vůbec brát?

Ano, pokud víte, že to i z jednoho příjmu (+ mateřské/rodičovské) zvládnete tak, abyste neplatili více než 40 % z vašeho čistého souhrnného měsíčního příjmu domácnosti. Pak budete mít tzv. klidné spaní a dlouhodobě nebudete fungovat způsobem od výplaty k výplatě. Pokud bych vzal mediánovou mzdu v ČR ve výši 39 tis. hrubého na osobu a rodičovskou ve výši 9700 Kč (při 3leté rodičovské), pak by hypotéka měla být nanejvýš 16 700 Kč (40 % čistých příjmů domácnosti). Po zaplacení takové hypotéky zbyde domácnosti 25 300 Kč na zbývající výdaje.

 

Jaký vliv má na schválení hypotéky můj věk

Poměrně velký, neboť určuje maximální dobu splatnosti úvěru (jak dlouho budete splácet), výši splátek (o co delší doba splatnosti, o to relativně nižší splátka hypotéky) a úrokovou sazbu. Čím starší jste, tím jste pro banky o něco rizikovější, a proto byste dostali o nějakou desetinu procenta vyšší sazbu. Banky v zásadě vyžadují splacení hypotéky nejpozději do 65 let věku.

 

A jak se vypořádat s případným zvýšením úrokových sazeb u hypotéky

Udělejte si finanční plán a spočítej si, co by znamenalo splácet úvěr při hypoteční sazbě 3 %, 5% a 8 %, při příjmu o 10-20 % horším než nyní, stejném a o 10-20 % lepším. Jedním z dalších nástrojů na zajištění se před pohybem sazeb je zafixovat si danou úrokovou sazbu na co nejdéle, a to ovšem pouze a pokud je pravděpodobné, že se sazby už níže nepohnou. V tomto vám jsou schopni poradit bankéři nebo finanční poradci.

 

Je rozumné si vzít hypotéku na investici do nemovitosti?

Tady bych dal podobné doporučení, jako kdybyste si ji kupovali pro sebe. To, zda si vzít na investiční nemovitosti hypotéku, by mělo vyplývat z toho, čeho chci dosáhnout. Na kteroukoli investici, i tu do nemovitosti, doporučuji podrobit zamyšlení, jak dlouho chci nemovitost držet, jak snadné bude jí prodat a zpeněžit, co mě bude stát tzv. exitovat investici dříve (smluvní pokuta za předčasné splacení úvěru, daň z příjmu z prodeje nemovitosti podléhající 10letému časovému testu apod.) jaký mám investiční horizont, cíl a čeho tím chci dosáhnout.

 

Kdy je tedy nejlepší čas začít plánovat hypotéku

Začněte co nejdříve. Zmapujte situaci, zjistěte si potřebné informace, oběhnete si banky nebo se pobavte s finančním poradcem, ba dokonce se můžete pobavit s některých z AI nástrojů jako ChatGPT, Copilot nebo Claude, které vám v počáteční fázi mohou ušetřit spoustu času. V návaznosti na to si zkuste udělat svůj zjednodušený finanční plán, se kterým vám mimochodem může umělá inteligence taktéž pomoci, a začněte s příslušnými kroky v otázce spotřeby, úspor.

 

A to vše mi může pomoci?

Ano. Kupujete si tím primárně čas a znalosti. Rozhodně nepodléhejte FOMO (fear of missing out) neboli strachu z toho, že o něco přijdete, něco zásadního promeškáte nebo promeškáte neopakovatelnou příležitost. Hypotéka je tak dlouhodobá věc, že za těch 15-30 let, že pokud si ji pořídíte v nepříliš příznivou dobu, při dalším refinancování to může být jinak.